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Zieht doch nach Duisburg!

napri / photocase.com Foto: napri / photocase.com

von Utta Seidenspinner

Mit einem Mietendeckel will der rot-rot-grüne Berliner Senat die Hauptstädter entlasten: So sollen Vermieter nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens verlangen dürfen. Das aber geht am Problem vorbei, argumentiert die Journalistin Utta Seidenspinner. Wer Mieter schützen will, muss grundsätzlichere Lösungen finden.

„Ja, das möchste: / Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, / vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; / mit schöner Aussicht, ländlich-mondän, / vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn – / aber abends zum Kino hast dus nicht weit. / Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit.“ So beschrieb Kurt Tucholsky 1927 das Berliner Ideal.

Frappierend aktuell, möchte man sagen. Alles wollen und auf nichts verzichten, so lautet derzeit die Devise der Berliner Politik: Mehr Wohnungen in der Hauptstadt der viertgrößten Wirtschaftsmacht der Welt fordern, aber bitte zum Preis von Görlitz. Erst in den 2000er Jahren die kommunalen Wohnungen verhökern, so das Stadtsäckel füllen und dann den Investoren die Schuld an der verfehlten Wohnungspolitik in die Schuhe schieben.

Warum so erbost? Weil hier mit der linken Bausenatorin Karin Lompscher eine Berliner Ballungsraum-Politikerin mit hilfloser Polemik auf jene Leute losgeht, die in den vergangenen Jahren überhaupt Wohnungen gebaut und saniert haben und es weiterhin tun sollen. Investoren aber können auch ausweichen. Und wer baut dann? Das notorisch klamme Berlin wohl kaum.

Der Job eines Investors hingegen ist es grundsätzlich, Geld zu verdienen. Wo er dieses Geld anlegt, ist seine Wahl. In Aktien, Rentenpapieren oder Immobilien. In Asien, USA oder Europa. Sein Kompass sind Kriterien wie Risiko, Aufwand, Zeithorizont und Rendite. Berlin hat soeben bei mindestens zwei der Kriterien – Risiko und Rendite – Alarm ausgelöst. Bei Mietern und damit bei den Wählern mag das gut ankommen. Mittel- und langfristig ist es aber kontraproduktiv, Investoren zu verschrecken.

Bewährt hat es sich in einer sozialen Marktwirtschaft vielmehr, Anreize zu schaffen, um Wünschenswertes zu fördern und Unerwünschtes zu verringern. Es geht darum, durchdachte, behutsame Prozesse anzustoßen, die über den Ballungsraum-Tellerrand hinausweisen müssen. Denn in vielen Teilen Deutschlands besteht das Problem in Leerstand und mangelnder öffentlicher Versorgung. Dort wäre man glücklich über jeden Investor.

Ganz ohne politische Eingriffe funktioniert es hierzulande allerdings ebenso wenig: In Zeiten des Neoliberalismus Anfang dieses Jahrhunderts wurde entschieden, es sei das Beste, wenn sich der Staat aus allem heraushält. Aber das geht nicht, wenn er sich vorher rund einhundert Jahre lang in alles eingemischt und gezielt ein Volk von Mietern gefördert hat. Die Politik hat bei uns mehr als anderswo die Verantwortung, sich um das Wohnen zu kümmern, es galt in Deutschland nämlich schon seit der Weimarer Republik als gesellschaftliche Aufgabe. Und da Menschen nicht in ein Vakuum hineingeboren werden, ist es zu Recht ihre Erwartungshaltung, dass man sie vor dem freien Spiel der Kräfte schützt.

Was also wären sinnvolle Maßnahmen, um die Auswüchse in den Ballungsräumen zu puffern?

»In fast der Hälfte der Sozialwohnungen leben Menschen, die sich eigentlich mehr Miete leisten könnten.«

Der Bau von Sozialwohnungen gehört nicht unbedingt dazu. Mit ihnen hat man nicht nur gute Erfahrungen gemacht. So ziehen Menschen zwar arm ein, bleiben es aber vielleicht nicht. Dann kommt es zu einer sogenannten Fehlbelegung, deren Quote derzeit bei 42 Prozent liegt. In fast der Hälfte dieser Wohnungen leben also Menschen, die sich eigentlich mehr Miete leisten könnten – auf Kosten der Allgemeinheit, die diese Wohnungen finanziert hat.

Industrienahe Experten plädieren daher gerne für ein höheres Wohngeld, um damit gezielt Menschen zu fördern: Subjektförderung (Mensch) statt Objektförderung (Immobilie). Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft warnt sogar ausdrücklich vor großen Sozialwohnungsprogrammen: „Für besonders gefährlich halten wir Mengenvorgaben der Politik, wie z. B. in Berlin. Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sind hier darauf verpflichtet worden, ihren Wohnungsbestand durch Neubau und insbesondere Bestandskäufe um gut 100 000 Wohnungen zu erhöhen. Nicht nur, dass dies angesichts der überhöhten Preise hochspekulative Investitionen sind, die sich als Fehlinvestition mit öffentlichen Geldern herausstellen können. Noch ärgerlicher ist es, dass eine solche Politik die Preisspirale weiterdreht und es den Rückgang der Preise für Wohnungen und Wohnungsbauprojekte verzögert, wenn das Land Berlin zum ‚Buyer of last Resort‘ wird.“ Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica gibt überdies zu bedenken, dass 50 bis 60 Prozent aller städtischen Haushalte einen Anspruch auf geförderte Wohnungen hätten: „Und von denen gewinnen dann 5000 ein Los und alle anderen gehen leer aus. Das ist auch ungerecht.“ Auch er empfiehlt, den Markt sich selbst zu überlassen und Einkommensschwache direkt mit Geld zu unterstützen.

Einen anderen Vorschlag macht der Deutsche Städtetag. Er plädiert für eine Abkehr von der bisherigen Praxis, öffentliche Flächen meistbietend zu verkaufen. Denn wenn Höchstpreise für die Grundstücke bezahlt werden, bleibt Bauträgern gar nichts anderes übrig, als Luxuswohnungen zu errichten, damit sich die Investition lohnt. Und laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung sind diese Grundstückskosten derzeit das größte Problem: Bei einem neuen Haus verschlingen sie inzwischen bis zu 70 Prozent des Budgets, in den großen Städten – aufgrund der dichteren Bebauung – immerhin noch durchschnittlich 30 bis 50 Prozent.

Die Preise für Bauland sind in den vergangenen Jahren so enorm gestiegen, dass die Spekulation damit größeren Gewinn verspricht, als tatsächlich zu bauen. Das Land wird gehortet und liegt brach. Dieses „Landbanking“ wird finanziell sogar gefördert, denn der Staat besteuert unbebautes Land niedriger als bebautes. Die Forderungen nach einer Umkehr dieser Logik werden lauter, ausnahmsweise sogar von Industrie und Politik gleichermaßen.[1]

Hans-Jochen Vogel, ehemals SPD-Oberbürgermeister von München, hat „Sorge, dass wir die Dinge weitertreiben lassen und damit die soziale Kluft in unserem Lande noch weiter verbreitern“. Er rechnet vor, dass die Grundstückspreise in München seit 1950 um stolze 69 000 Prozent gestiegen sind. Damals kostete Bauland (erschlossen und baulich nutzbar) 6 Mark, rund 3 Euro, pro Quadratmeter heute sind es 2100 Euro. Das liegt vor allem an der gestiegenen Attraktivität der Stadt, der Lage, den Jobs, der funktionierenden Infrastruktur, der Versorgung mit Schulen und Universitäten. Nichts von alledem haben Grundstücksbesitzer erarbeitet, es ist ihnen in den Schoß gefallen.[2]

Auch bundesweit sind von 1962 bis 2015 die Baulandpreise um 1600 Prozent gestiegen, der normale Preisindex hingegen nur um 302 Prozent – eine Entwicklung, die bereits Anfang der 1970er Jahre abzusehen war. Der Münchner Stadtrat unter Oberbürgermeister Vogel forderte bereits im März 1972 vom Bund die Einführung einer Bodengewinnsteuer und die Abschöpfung der Planungsgewinne. Wenn Wertminderungen durch Planungsentscheidungen entschädigt werden müssten, dürften auch Wertsteigerungen nicht beim Eigentümer verbleiben. Selbst der damalige CSU-Chef Franz Josef Strauß sagte: „Die Grundstückspreise steigen in einem Maße, dass es nicht zu verantworten ist, diese Gewinne unversteuert in die Taschen weniger fließen zu lassen.“ Passiert ist dennoch nichts.

„Im Gegensatz zu damals gibt es heute aber noch nicht einmal eine öffentliche Diskussion darüber“, kritisiert Vogel in einem Gastbeitrag für die „Süddeutsche Zeitung“. Das Problem müsse ganz rasch zurück auf die politische Tagesordnung: „Grund und Boden ist keine beliebige Ware, sondern eine Grundvoraussetzung menschlicher Existenz. Er ist unvermehrbar und unverzichtbar, [...] jeder braucht ihn in jedem Augenblick seines Lebens wie das Wasser oder die Luft.“[3]

Schon das Bundesverfassungsgericht beschloss vor über 50 Jahren, am 12. Januar 1967: „Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen: eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“ Und dann kommt ein aus heutiger Sicht revolutionär anmutender Satz: „Es liegt hierin die Absage an eine Eigentumsordnung, in der das Individualinteresse den unbedingten Vorrang vor den Interessen der Gemeinschaft hat.“[4] Und ausgerechnet in der Bayerischen Verfassung heißt es in Artikel 161, Absatz 2: „Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.“ Das aber wurde bislang versäumt.

»Die Infrastruktur im ländlichen Raum wurde vernachlässigt oder radikal weggespart.«

Auch ein weiterer Fehler der Vergangenheit rächt sich nun: Als man in den Planspielen der 1990er Jahre von schrumpfenden Einwohnerzahlen in den Städten ausging, übersah man leider eine wesentliche Entwicklung: die neue Landflucht, an der die Politik kräftig mitgewirkt hat. Denn die Infrastruktur im ländlichen Raum wurde vernachlässigt oder radikal weggespart. Wenn es aber in kleineren Orten keine Krankenhäuser, Kneipen und Kinos mehr gibt, werden sie unattraktiver. Wenn man mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht mehr wegkommt, will man gar nicht erst hin. Ziehen dann Familien weg, müssen irgendwann Schulen geschlossen werden und der Ort wird noch unattraktiver für junge Menschen – ein Teufelskreis.

»Sicher ist: Über kurz oder lang werden sich Kommunen keine Wiesen und Felder mehr direkt neben einer Stadt leisten können.«

Harald Simons plädiert daher dafür, mittelgroße „Ankerstädte“ im ländlichen Raum zu fördern. „Wir haben festgestellt, dass Menschen eine gute Stube wollen, ein funktionierendes Zentrum, wo sich das Leben abspielt. Solche Sanierungen sollten wir finanzieren.“ Er ist strikt gegen eine Bauförderung in Gegenden mit sowieso schon angespannter Wohnungssituation. „Damit würde man ausblutende Regionen auch noch für ihre eigene Ausblutung mitbezahlen lassen. Man muss aber das bundesweite Glück erhöhen.“ Denn alles Geld, das in die Ballungsräume fließt, fehlt in der Fläche.

Zudem beklagen Wohnungsbaugesellschaften und Makler immer wieder, dass das Umland der Metropolen nicht hilft, den städtischen Wohnungsmarkt zu entlasten. Kein Bürgermeister einer kleinen Kommune hat Interesse, Bauland auszuweisen, weil er dann auch für die Infrastruktur sorgen müsste, wie beispielsweise Straßen. Vor allem aber haben die bereits ansässigen Eigentümer – und damit die Wähler des Bürgermeisters – kein Interesse an mehr Nachbarn oder einer Ausweitung des Immobilienangebots. Fast immer kommt Widerspruch gegen Bauprojekte von den Bewohnern vor Ort. Der Münchner Immobilienmakler Thomas Aigner sagt: „Besonders bei uns in Bayern wollen Bürger vor allem, dass sich bloß nichts ändert. Es wimmelt von Bewahrern und Bürgerbeteiligungswahnsinn.“ Gerade in angespannten Wohnungsmärkten sei das aber undemokratisch: „Warum beteiligt man immer nur die, die schon drin sind? Man sollte auch die fragen, die reinwollen.“ Hier zumindest ist sich die Politik einig: Aus allen Parteien kommt die Forderung, das Umland mehr einzubeziehen. Uneins ist man sich nur über das Ausmaß an Zwang, der dabei walten soll. Sicher ist aber: Über kurz oder lang werden sich Kommunen keine Wiesen und Felder mehr direkt neben einer Stadt leisten können, deren Menschen von Obdachlosigkeit bedroht sind.

All dies stellt ein gewaltiges Gestaltungspotential für die Politik dar. Allerdings erfordert es den Willen, echte Lösungen zu finden. Bis es so weit ist, erwidere ich auf die Fans der Berliner Bausenatorin: Wenn euch die Berliner Mieten abschrecken, dann zieht doch einfach alle nach Duisburg. Dort sind die Mieten niedrig und Jobs gibt es auch. Ein Recht auf Berlin ist nicht überliefert. Und wer schon eine Wohnung hat, zahlt in der Bundeshauptstadt durchschnittlich 6 Euro 72. Wo also ist das Problem?


[1] Vgl. Heribert Prantl, Berlin ohne Grund und Boden, in: „Blätter“, 10/2017, S. 17-20.

[2] Vgl. Jonathan Barth, Oliver Richters und Andreas Siemoneit, Wider die Wohnungsnot: Besteuert den Boden!, in: „Blätter“, 11/2018, S. 17-20.

[3] Hans-Jochen Vogel, Die verdrängte Herausforderung der steigenden Baulandpreise, in: „Süddeutsche Zeitung“, 10.11.2017.

[4] BVerfGE 21,73/86.

(aus: »Blätter« 10/2019, Seite 33-36)
Themen: Armut und Reichtum, Neoliberalismus und Wirtschaft

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